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          南財論道丨廣州發出首批“房票”,有何看點?

          2024年01月09日 05:00   21世紀經濟報道

          李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

          近日,廣州荔灣區石圍塘舊改項目,率先落地了全市第一批“房票安置”。所謂“房票”,其實也是貨幣補償的一種方式。不過,不是直接給拆遷戶發錢,而是根據補償標準和被拆房屋的評估價值,給予標明價款的購房券,拆遷戶們拿著這張券,再去房源庫里定向選房。

          值得注意的是,這次“房票安置”,并不是城中村改造村民安置,而是國有土地征拆的安置,規模不大、接受度高。即便如此,促成房票安置也很不容易。因為,“給房”(原址安置)或“給錢”(貨幣化安置)是傳統做法,而市場對房票的認知還不成熟,需要拆遷戶和開發商達成一致。

          首要的是,拆遷戶要認可房屋評估值,且這個評估值要能1∶1兌換商品住房。一般來說,被拆的房子,價值相對沒那么高,而商品房價值較高。要拆遷戶補錢購房,一來不太愿意,二來可能也沒錢(老國企退下來的職工)。為促成這件事,管委會、街道和開發商做了不少協調的工作。

          入庫房源,都是本市、本區國企的房子,可謂積極配合。重要的是信號意義,這讓市場看到,房票安置行得通。廣州希望大力推房票安置。為什么呢?一方面舊改將大規模推進,會釋放新增住房,另一方面在售、在建的商品房還很多,同時二手商品住房掛牌量也在增長。

          不推房票安置,就要么給錢、要么回遷。給錢的話,政府、國企荷包緊張;回遷的話,周期太長而且前期投入太大,還得靠后期拆遷地塊出讓、賣商品房來覆蓋成本。問題在于,現在市場上房子太多,價格還在下跌,萬一地賣不出去、房子賣不出去,前期的成本就有可能變成地方隱性債務。

          要知道,現在舊改的硬指標之一,就是不能增加地方隱性債務。那么,就推“房票安置”吧!既能去化舊的庫存,還能降低舊改成本、縮短周期,還能讓騰出的土地空間,有了消化的余地(賣地或賣房),可謂一舉多得。這么看,進入存量時代,舊改要大搞,渠道要多樣。

          未來,給錢、給票、給房會是并存的三個舊改補償渠道。需要注意的是,不會強制讓大家接受房票安置,而是多個渠道并存,任君選擇。不過,為了實現多方目的,政策上會鼓勵房票安置。比如,在房票金額上給予2%(中心區)或5%(外圍)的財政補貼,鼓勵入庫房源降價。

          具體到城中村房票安置,有點難度。一是回遷安置可以做到1∶1面積置換,而城中村房屋評估價太低,往往是同區域商品房價的6折左右,這么低的折扣得到的商品房面積縮水了,村民是否愿意?二是入庫房源多是大戶型,村民愿意選小戶型,好繼續過收租的日子,供需匹配難。如果是回遷安置,即便按照最低280平米(宅基地上最低合法可建面積),也能獲得2-3套房,一套大的自己住,兩套小的出租。這樣的選擇,只有回遷房可以做到,而房票安置尚難滿足。三是房票安置下,村民要離開祖祖輩輩生于斯、長于斯的地方,情感上能否接受?

          廣州想推房票,預計接下來全市舊改重點區域,比如黃埔、天河、番禺等,都會漸次開展。筆者認為,如果魄力足夠,也會獲得不錯的效果。比如,補貼力度大一些,讓入庫房源選擇更多,折扣更大。若非如此,則不能太過樂觀。畢竟回遷安置下,村民獲得的面積更多,也不影響出租屋經濟。更重要的是,商品房沒那么誘人了,因為房價在跌。讓商品房有吸引力,這才是最重要的。

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