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          可轉讓的廣州房票:推進城市更新,有助去化庫存

          2024年01月08日 20:09   21世紀經濟報道 21財經APP   吳抒穎

          21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道 房票安置制度吹風多時,廣州終于在新年發放了第一張房票。

          2024年1月4日,在《廣州市房票安置實施方案》審議通過后,廣州很快發出了全省首張房票。1月5日,廣州市荔灣區土地開發中心在石圍塘征拆現場開出了廣州第一張房票,標志著廣州探索房票安置制度邁出了實質性的第一步。

          官方解析中,房票是被征收人房屋安置補償權益貨幣量化后,征收人(區政府)出具給被征收人購置房屋的結算憑證。即在被征收人與征收人(區政府)簽訂補償協議后,將被征收人可獲得的權益轉換成一張可用于購置房屋的票據。

          1月8日,廣州市規劃和自然資源局有關負責人針對房票安置的相關問題回應表示,房票可以購買廣州市“房源超市”內新建商品房,房票全市通用且可以轉讓。轉讓的前提是,被征收人所在戶滿足擁有一套廣州住房的情況下,允許房票在本項目被征收人間互相轉讓,房票限轉一次。

          在廣州之前,房票安置已在全國十多座大中型城市落地。在2015年時,房票安置一度是“激活”房地產市場的利器。與之前不同的是,廣州此番落實房票安置制度主要是為了配套城中村改造工程,這種模式也被認為有利于提升城中村改造的效率。

          外界關注的重點還有房票安置制度對房地產市場所帶來的影響,從目前的運行模式和市場反饋來看,房票安置由于所涉及的范圍較窄,加之還在起步期,其所產生的效用還有待觀察。

          “房票”全市通用,可轉讓

          廣州推出房票安置制度的背景,超大特大城市正在穩步推進城中村改造,而廣州城中村密集,也是這項工程的重點推進城市。

          根據中國人民大學公共管理學院副教授王潔晶統計的數據,目前廣州市共有1024個村(包括部分改居的村中,有425個被識別為城中村)。

          在《廣州市城市更新專項規劃(2021—2035年)》(下稱《專項規劃》)中,廣州的目標是,規劃至2025年,廣州累計推進城市更新約130平方公里(含城中村改造70平方公里)。規劃至2030年及至2035年,分別累計推進城市更新約230平方公里(含城中村改造120平方公里)、300平方公里(含城中村改造155平方公里)。

          《專項規劃》特別提到房票安置的作用,其中指出,通過實施房票安置,降低回遷用地安置需求,縮短城中村改造周期;同時節省安置臨遷費,減輕財政資金壓力,定向去庫存,多路徑保障村民回遷安置。

          廣州本次房票安置,是可以轉讓且全市通用,更加具有流動性。

          據廣州市規劃和自然資源局有關負責人表示,采用房票購房時,房票可以轉讓。被征收人所在戶滿足擁有一套在廣州的住房前提下,允許房票在本項目被征收人間互相轉讓。房票限轉一次。此外,房票使用期限自房票核發之日起計算,最長使用期限為18個月,到期后,未使用部分被征收人可向核發房票的區政府申請兌換成貨幣,具體細則由各區制定。

          廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱,房票安置對市場來說,好處是能把拆出來的需求定向引導到樓市里;對開發商則可以定向去庫存;對于改造主體可以不用建設回遷房,免去了臨遷費;對于政府則改造騰出空間,能夠落地公共設施和保障房。

          不過,房票安置所涉及的范圍預估將不會很廣。

          可供對比的數據是,石圍村本次拆遷涉及的國有證私人房屋共491戶,自去年10月25日動員會啟動房屋征收工作以來,已累計簽約408戶,而首批發放房票,則只有8張。

          李宇嘉也表示,房票安置會推廣,但規模不宜太高評估?!斑x擇房票安置的主要是國有土地或房屋拆遷安置,已經不在城中村居住和生活,不依賴出租屋經濟,以及擁有多套房屋的屋主?!?/p>

          城市更新加速

          房票安置制度,最早在2015年就在部分城市的棚戶區改造拆遷安置中就有所運用。那一輪棚戶區改造,直接推動了房地產行業的一個大周期。據克而瑞統計,2015年至2017年,全國棚改開工量連續3年保持在600萬套以上,最高峰的時期,能夠拉動全國21.5%的住房銷售。

          相比起那一輪房票安置制度,近期所推行房票安置的城市,所取得的效果已經弱了許多。

          以鄭州為例,鄭州于2022年6月推出房票安置制度,但據中指院統計,2022年7月4日-7月31日期間,鄭州商品住宅周均銷售由6月前三周的1191套降至1016套,市場在6月傳統旺季銷售短暫回升后再次下滑,房票安置政策實施對成交無明顯拉動效果。

          廣州當前也處在房地產行業的弱周期中,市場也寄望房票安置制度能夠帶來一定的需求。中原地產數據顯示,2023年11月,廣州新房網簽4817宗,環比下跌26%;截至11月末,廣州全市庫存量1185.2萬平方米,去化周期20.4個月,去化周期突破20個月高位。

          一位廣州房企的人士對21世紀經濟報道記者表示,“未來幾年廣州或將有很多城市更新項目推出來,房票也會有一定的比例釋放。不過,不要寄望房票安置能夠為樓市‘去庫存’,一方面房票安置涉及的范圍不大,另外就是房票的購買力還有待觀察?!?/p>

          以石圍村的項目為例,首張曝光的房票票面金額為250余萬元,而在石圍村所在的片區,多數在售商品房的總價平均在300萬以上,這就意味著,一張房票要在同片區置換一套房并非很輕而易舉的事情。

          不過,業界普遍認為,未來這一政策會在部分超大特大城市的城中村改造中發揮作用。

          中指研究院華南分院總經理楊紅俠分析稱,在房票政策落地廣州市荔灣區后,預計相關部門將及時總結經驗,不斷完善有關機制,以點帶面,適時將房票政策推開至廣州其它城市更新重點區域。此外,其余核心一二線城市或將參考廣州相關制度經驗,結合當地實際情況適時落地房票政策,完善城市更新相關機制,促進房地產市場平穩健康發展。

          中信證券在近期的一份研報中也指出,在回遷房和現金補償兩種方式之外增加房票制度作為新的補充安置方式,有助于補充滿足被征收人的差異化需求,推進城市更新,更有助于去化房屋庫存,提振房地產市場信心。

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