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          2024產業瞭望鏡丨北京辦公樓市場換檔

          2024年01月05日 13:59   21世紀經濟報道 21財經APP   孔海麗
          有挑戰,也有機遇。

          21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

          經過前幾年的曲折發展,2023年,北京辦公樓市場走入復蘇通道。

          高力國際中國區辦公樓研究負責人兼華北區研究部負責人陸明表示,逐季來看需求表現,北京辦公樓市場凈吸納量前低后高,需求持續呈現回暖態勢。

          “受消費溫和復蘇傳導影響,2023年,北京的零售物業租賃市場率先于其他物業類型迎來回暖?!敝倭柯撔腥A北區董事總經理張冀蘇表示:“隨著經濟恢復向好勢頭持續鞏固,商業地產市場預期,將由需求面的改善帶動整體恢復進程?!?/p>

          辦公樓市場一定程度上可以稱之為區域經濟發展的晴雨表,其背后也是產業結構調整的折射。高力國際方面預測,新的經濟周期下,面對新的產業形勢,各類宏觀政策在2024年將出現更加明顯的調整,這也預示著作為重要產業載體的辦公樓市場將面臨需求側的重大變化,進入新發展階段。

          需求持續恢復,總量依然不足

          2023年,辦公樓市場的發展不再受到居家辦公因素的限制,互聯網企業辦公空間的整合,也基本進入了尾聲。

          高力國際數據顯示,第四季度,北京辦公樓市場各資產類別凈吸納量均恢復到正值,而上一次全市場錄得季度凈吸納量正值還是在2021年的第四季度。

          從資產類別來看,第四季度,甲級寫字樓市場凈吸納量為2.7萬平方米,全年總計8.6萬平方米,恢復至疫情前平均水平的30%;乙級市場凈吸納量為8.3萬平方米,但由于上半年市場退租嚴重,全年為負3.9萬平方米;產業園市場凈吸納量為3.1萬平方米,同樣由于前三季度市場表現不佳,全年為負3.7萬平方米。

          陸明認為,受疫情、企業保守預期和擴張意愿不足、降本增效的租賃策略和互聯網企業辦公空間調整的影響,這四個因素是導致本輪辦公樓市場行情出現快速反轉的核心原因。因此,如果市場能夠出現需求側恢復,上述四個因素的影響一定出現了明顯且積極的改善。

          仲量聯行數據同樣顯示,第四季度市場活躍度小幅提升。經過先前若干季度的多輪租金談判,當前業主愿提供更具有吸引力的租賃條款以盡快實現簽約。第四季度租賃市場問詢及帶看量小幅上升,追求降本增效的中小面積段租戶搬遷成為租賃需求的主要來源。此外,TMT行業貢獻了甲級辦公樓市場成交總量的30%。

          一線調研顯示,前幾個季度中,業主通常會通過提供定制裝修等附加服務來推進租賃交易,但發現所產生的實際效用有限。當前,大部分業主已意識到直接降租是促使成交落地的唯一有效途徑。在爭取好資質租戶的過程中,市場中已出現突破底線的租金價格。

          大宗成交方面,2023年,北京全年大宗成交總額為337億元,市場活躍度略有改善。第四季度的大宗交易市場中,私人買家占比超過五成。其中,中國金茂以28.02億元出售了位于亮馬橋區域的五星級酒店金茂北京威斯汀大飯店,該宗交易頗受市場關注,買方為渤海潤澤。

          受辦公樓租賃市場影響,辦公物業在大宗交易市場成交總額中占比雖有56.8%,但其成交金額較去年下降5%。零售物業的投資熱度有所提升,對比去年成交金額實現數倍增長,據仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜分析,這或許受到公募REITs試點范圍拓展到消費型基礎設施影響,相關資產熱度顯著提升。

          從買家類型來看,投資需求有所回暖,投資型買家的成交額占比上升至71%?!八饺速I家、國企平臺等非傳統市場投資人入場,買家來源較以往更為豐富?!毙燔畿绫硎荆骸半S著市場預期的調整,核心區位的投資機會有望迎來更高關注?!?/p>

          2024年醞釀變化

          展望2024年北京辦公樓市場的走向,機構均呈現出相對積極的態度。

          “在競爭激烈的甲級辦公樓租賃市場中,業主將持續大幅下調租金。低租金環境將促使更多租戶做出搬遷選擇,并進一步刺激沒有強搬遷動機的租戶進入市場尋找機會?!敝倭柯撔斜本┥虡I地產部高級董事張斯亮表示:“2024年的全市凈吸納量預計有所提升?!?/p>

          針對辦公樓市場的其他細分領域,仲量聯行也分別做出了展望。零售地產部分,2023年租賃需求的顯著回暖刺激了市區頭部項目的市場信心,租金有望在未來兩年回升至疫情前水平,在頭部項目的帶動下,市區市場平均租金預計將在2024年同比上漲2.3%;高端住宅部分,北京購房政策的進一步優化有助于改善市場預期,提高市場活躍度,預計2024年北京高端住宅市場成交勢頭將保持平穩,高端住宅價格預計在改善性需求釋放的支撐下企穩回升,并在中長期保持平穩上行態勢。

          高力國際方面認為,監管層明確了下一階段中國經濟和產業發展的重要方向是“穩中求進、以進促穩、先立后破”,預計也是2024年中國經濟宏觀政策的主基調。在新的發展周期,中國將以科技創新推動產業創新,以顛覆性前沿技術催生新產業、新模式、新動能;與此同時,促進新質生產力的發展,新舊產業動能更替也將加速進行。這也預示著作為重要產業載體的辦公樓市場,將面臨需求側的重大變化,進入新發展階段。

          高力國際北京分公司董事總經理李娟認為,當頭部行業開始調整,而后續的新興產業還不足以支撐經濟和行業發展的時候,就會形成經濟發展的換擋期,同時也是辦公樓市場發展環境的復雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。

          李娟預計,在未來一段時間內,北京辦公樓市場將處于新增需求不足、價格不振的市場環境。只要全市場空置率維持在20%的高位,市場平均租金將不會出現觸底反彈的可能。同時高空置率持續的時間越長,對于租金的下行壓力就越大,因此2024年租金價格中樞仍將持續下移,租金“2”時代已經開啟。

          陸明進一步補充表示,當前,由于多數企業仍處于利潤表和資產負債表修復期,這些企業并沒有在降本增效、市場預期和擴張方面出現較為明顯的改善,因此這兩個因素仍將持續影響2024年市場需求側的表現。政策的傳導需要時間,企業預期調整需要時間,市場信心恢復和實際需求落地也需要時間,而這個滯后的時間差也將會是北京辦公樓市場最艱難的時期。

          陸明同時強調,在中央發布了一系列穩經濟政策后,預期2024年一季度將持續有相關的配套政策落地。因此整體辦公樓市場的積極因素正在不斷累積,市場新增需求預計將持續小幅回暖。

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